研報 | 鳳凰涅槃! 大阪房產市場

“近年來,相較於全球很多地方政治和經濟的不確定性,日本顯得相對穩定,隨著過去十年中政經問題的大大改善,主要城市的經濟基本面尤其強勁。其中,大阪! 眾多引人注目的大事件正在籌備中,讓這個城市盡得先機,吸引了越來越多投資者的濃厚的興趣。 “

蓬勃發展的旅遊業

尤其是大阪,憑藉包括2019年橄欖球世界盃、大型綜合度假區(IR)的發展計劃,以及2025年世博會可能為入境旅遊提供強大的推動力。而入境旅遊是大阪經濟復甦的關鍵驅動力。僅僅在過去的六年裡,大阪府的入境遊客數量就從200萬猛增至1200萬。遊客數量和消費指數增長帶動了強勁的零售業績和酒店業的快速發展。

大阪游客數量及消費

最近,這種由旅遊業帶動的勢頭似乎正進一步蔓延到大阪房地產市場的其它領域。車站前和灣區的大開發正在創造新地標,這將在未來用更多繽紛多彩的商務工作給大阪插上翅膀。與此同時,企業對辦公空間的需求仍在增強,給市場帶來好處是極低的空置率和強勁的租金增長。

此外,最近關西地區自2001年來最昂貴公寓被豪客收入囊中,以及不斷在大阪和鄰近地區開業的豪華國際品牌酒店,表明積極的經濟環境正在推動高檔住宅和酒店市場的出現。

不斷擴大的房產市場規模

由於良好的基本面和東京有限的投資機會,大阪吸引了國內外投資者的興趣。最新的城市土地協會投資者調查顯示,與東京一樣,大阪現在是亞太地區房地產投資的五大市場之一。除了由於低借貸成本而導致的日本極具吸引力的收益率差之外,大阪相對於東京的收益率溢價也讓許多投資者對這座城市更加感興趣。

泛大阪地區按照行業和投資者分類的交易分析

根據Real Capital Analytics (RCA)提供的數據,2016年至2018年泛大阪地區的交易量為1.3萬億日元,約佔日本總交易量的10%。雖然大東京占據了68%的市場份額,但是大大阪的市場規模仍然是名古屋和福岡的總和的1.7倍,這兩個地區分別是第三和第四大市場。

舉幾個2018年的例子,黑石集團(Blackstone Group)以傳言中的150億日元收購了Edobori中心大樓,而LaSalle Investment Management以140億日元收購了Midosuji前塔。綠橡樹地產還收購了武田在大阪的總部,作為21地產組合的一部分。

交通和基建

同樣,交通基礎設施的改善也將為大阪及其周邊地區帶來生機。新修的上北站將於2023年完工,南和寺線將於2031年完工,這將使大阪站與關西國際機場之間的旅行時間縮短30分鐘。

近年來,由於大阪毗鄰亞洲其他地區,而且有大量的旅遊資源,包括鄰近的京都和奈良等地,大阪的經濟一直享受著入境旅遊增長帶來的紅利。廉價航空公司航線數量的顯著增長是帶動旅遊增長的另一個因素。與接近飽和的東京成田機場和羽田機場不同的是,關西國際機場的客流量仍僅占其容量的80%左右(23萬人次離港/抵港),因此客流量仍有增加的空間。

健康和醫療科學產業

作為未來發展的催化劑,大阪還在大力發展醫療科學產業。關西地區擁有高度集中的生物醫學機構和企業,包括由諾貝爾獎得主山中伸彌教授領導的iPS細胞研究和應用中心(CiRA),以及區域醫療集群齊藤生命科技園。

大阪政府熱衷於鞏固其在這一領域的地位,併發起了一系列的公私領域的合作。例如,中之島的再開發項目包括一個20萬平方米的生物醫療大廈和一個30萬平方米的研發大廈,兩個項目將打通研究和實踐之間的任督二脈,而Umekita項目也應該促進該地區的醫療公司和研究機構的加快集中。考慮到醫療科學領域的增長潛力和來自政府的全力支援,生命科學很可能在大阪經濟的未來增長中發揮重要作用。