伴隨全球經濟環境的低迷,國內房地產市場政策調控,房產稅政策的改革,越來越多的人將置業的目光轉向海外。繼歐美之後,泰國曼谷的樓市正成為中國買家的投資新熱點。
詳細解析泰國曼谷11個區域的概況,讓你清晰的瞭解,為什麼說曼谷房產值得買
天使之城曼谷
曼谷(Bangkok)是泰國的首都且是泰國最大的城市,也是中南半島的最大城市,東南亞第二大城市。
曼谷位於湄南河東岸,南臨泰國灣,根據2010年人口普查,大曼谷總人口1197.1萬人,其中城市註冊人口達到980萬,人口密度為5801/km²。
逾半數曼谷人有某種程度上的華人血統,每年都有大量移民及外國人湧入曼谷。
曼谷是繁華的國際大都市,經濟佔泰國總量的44%,是東南亞的重要經濟支柱。
泰國有582家上市公司,總市值約為4900億美元(2017年8月31日),在東南亞僅次於新加坡,排名第二。
曼谷是國際活動中心之一,每年有多達200~300起的各種國際會議在此舉行。
曼谷的軌道交通
曼谷的軌道交通現有2條輕軌(Bangkok Mass Transit System,簡稱BTS)+2條地鐵Mass Rapit Transit Authority of Thailand,簡稱MRT)+1條機場鐵路線。
輕軌( BTS )
BTS分為青綠色的素坤逸線(Sukhumvit Line)和藍綠色的是隆線(Silom Line),兩條BTS的相交站是暹羅站(Siam)。
曼谷地鐵
曼谷地鐵 (MRT) 2條,分別為藍色線和紫色線,可在素坤逸站和是隆站換乘 BTS 輕軌。
機場鐵路線
機場鐵路線服務位於曼谷機場(素萬那普國際機場)地下一層,到達市中心Phaya Thai。
曼谷的區域劃分
決定房地產價值最重要的三個因素是:地段、地段、地段。
上圖是曼谷市中心(Downtown)的幾大傳統住宅地段:
1.Central Lumpini 中央倫披尼
2.Pathumwan 巴吞旺
3.Sukhumvit 素坤逸成熟區(CBD發展區)
4.Outer Sukhumvit 素坤逸週邊
5.Late Sukhumvit 素坤逸發展區
6.Silom / Sathorn 是隆/沙吞(老牌CBD)
7.Rama III 拉瑪三
8.Riverside 湄南河畔
9.Rama IX 拉瑪 9(曼谷新CBD)
10.Bang Sue 邦瑟 (東南亞最大的交通樞紐)
11.Thonburi 吞武
一、Central Lumpini
Central Lumpini毫無疑問是曼谷最頂級的稀缺地段,是曼谷最老牌的市中心。
1902年,泰國國王拉瑪五世——朱拉隆功大帝對曼谷市區進行了規劃。 他興建了Royal Bangkok Sport Club(曼谷皇家體育俱樂部),並下令開通了Rajadamri大道,連接了曼谷的兩個區域。 Rajadamri意為”皇家旨意”。
1920年,拉瑪六世興建了Lumpini Park。曼谷皇家體育俱樂部和倫披尼公園就好比美國紐約的中央公園,Rajadamri大道就好比北京的長安街,已經超越了地段本身的價值,象徵著”皇室、尊貴、地位”。
CentralLumpini的土地供應量極度稀缺,絕大多數地塊均歸皇室所有,目前幾乎已無任何尚未開發的土地。
Central Lumpini非常豪華—眾多五星級酒店、各國大使館和大使宅邸、數個高檔購中心、一群極其顯赫的大家族和社會精英的住宅,區域內的物業幾乎皆為奢華檔次(Luxury Segment)。
Central Lumpini的公寓均價也一直以來都是最昂貴的,越靠近Lumpini Park,均價就越高。
二、Pathumwan
地處土地稀缺的曼谷市中心,Pathumwan開盤的新公寓非常少。
Pathumwan巴吞旺於1914年規劃,現主要為曼谷市中心購物商圈。 北面以勝利紀念碑、南面以Rama IV路、西面以Sirat高速路、東面以Thanon Rajadamri路為界。
全球第六大購物中心Central World、高端百貨Gaysorn、久負盛名的Siam Square、頂級購物中心Siam Paragon、潮牌雲集的Siam Center、重新裝修的Siam Discovery、 淘寶街MBK均座落於此。
此外,泰國最高學府Chulalongkorn University(朱拉隆功大學)、皇家員警局、國家體育場、泰國紅十字會等機構均佔據了Pathumwan位於市中心的大片土地。 著名的泰絲之王——Jim Thompson的故居亦座落於此。
由於地處土地稀缺的曼谷市中心,Pathumwan開盤的新公寓少，但 輕軌和機場快線換乘站Phaya Thai較片區內其它區域來說算是住宅相對來說集中的區域。
三、Sukhumvit
沿輕軌線而迅速發展的片區,主要指由輕軌站Ploenchit至On Nut站沿線的區域。
Sukhumvit是曼谷市中心極為重要的一個繁華片區。 非常受外國租客青睞,也是非常適合做出租投資的片區。 便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派員工居住於此,毗鄰輕軌的高端公寓的空置率因此很低。 通常,越緊鄰輕軌線、越靠近Central Lumpini的公寓的均價越高。
輕軌站Ploen chit緊鄰Central Lumpini,土地昂貴且稀有,已無大面積未開發土地。 此地交通便捷、生活配套完善,毗鄰貴婦百貨Central Embassy以及高檔寫字樓,公寓價格很高。
輕軌站Nana是Sukhumvit沿線上的兩大紅燈區之一。 這裡很受歐美遊客的喜歡,生活很方便,同時此地也是印度人和阿拉伯人的聚居地。 此地的房屋也因此而特別容易出租。
輕軌站Asoke是Sukhumvit沿線上和地鐵線的換乘站 ，自從數年前建成了深受年輕人喜歡的Terminal 21購物中心,Asoke的人流量和人氣便成倍增長。
自從商圈The Em District(Emporium和EmQuartia)落成之後,Prong Phong地價猶如火箭一般飛漲。 Prong Phong長久以來都是日本人聚居地,區域內彙集了大量日本餐廳和高端公寓。 同時,Prong Phong區域內居住了很多名人顯貴,如泰國前總理阿披實的宅邸便座落於此。
Thong Lo是近年來備受開發商追捧的區域。尤其是Prong Phong區域內的黃金地段越來越少,土地供應還未枯竭的Thong Lo便愈發搶手。很多明星名人居住於此,區域內的生活配套非常成熟。
輕軌站Ekkamai旁於幾年前開了一個日系中端商場—Gateway,彙聚了很多日本料理和日系商店。這個區域幾年前與城中心相比仍顯得較冷清,但是現在已經成為了成熟的居住區,目前也有較多的新開盤公寓。
On Nut是曼谷市中心與城郊的邊界,除地鐵站附近區域配套稍好外,整個區域目前還有待開發。
四、Outer Sukhumvit素坤逸週邊
隨著城市的不斷擴大,Outer Sukhumvit未來也頗具增長潛力。
Outer Sukhumvit主要是指Petchaburi路及其以北、Rama IV路以南的小範圍片區,不過,隨著城市的不斷擴大,Outer Sukhumvit未來也頗具增長潛力。
五、Late Sukhumvit素坤逸發展區
BTS Sukhumvit線向南延伸的周邊區域。
六、Silom/Sathorn
Silom/Sathorn是隆/沙吞是曼谷最老牌、也是真正意義上的Central Business District(CBD,中央商務區),被稱為”泰國的華爾街”,始建於1851年。 這裡是很多泰國大型企業的聚集地,包括正大集團、曼谷銀行等。
Silom/Sathorn後來興建了很多高層公寓,生活非常方便,深受外國租客的青睞,居住於此的社會精英也越來越多。 但是其”商務中心”的地位仍然不可撼動,住宅則是其次,這點與Sukhumvit正好相反。 這裡有眾多國際金融機構,律所,保險公司,配套有多座甲級寫字樓,如亞洲中心,曼谷城市大廈,Sathorn廣場和AIA Sathorn等。
Silom/Sathorn有數個輕軌站和地鐵站,其中要數輕軌和地鐵交匯的Sala Daeng最為繁華,與輕軌站相連的Silom Complex也為Sala Daeng聚集了更多的人氣。 這裡生活便利,既商務又休閒更娛樂,還毗鄰數個醫院。
輕軌站Sala Daeng的下一站Chong Nonsi幾乎為Silom/Sathorn片區繁華的邊界。
七、Rama III
拉瑪三 市中心和湄南河中間的區域
拉瑪三區是位於市中心與湄南河中間的區域,該區域雖然距離現有的軌道交通較遠,但是沿著rama 3 路有快速公交線(BRT),主要是曼谷當地人居住在本區域。
八、Riverside
湄南河畔 曼谷新興的奢華地段
曼谷是世界上少數河濱地段卻發展得又慢又晚的河濱城市,通常河濱城市的沿河地段早被開發殆盡,地價也居高不下。
湄南河畔沿岸有數個聞名遐迩的古跡,最著名的要屬大皇宮、臥佛寺和鄭王廟了,新開發的Asiatique也為河濱生活增色不少。
由於曼谷地處湄南河下游入海口處,河岸沒有棘手的岩灘,所以為河濱的開發提供了有利的先天條件。
這個地段擁有曼谷少有的五星級鄰里環境—希爾頓酒店、喜來登酒店、東方文華酒店、香格裡拉大酒店、全球最高露天餐廳Sirocco,外加後來開的超奢華大盤ICONSIAM以及高貴冷豔的Four Seasons Private Residences,都將Riverside加持為曼谷新興的奢華地段。
規劃中的輕軌金色線也將由輕軌站Krung Thon Buri起始,途徑ICONSIAM,最後與輕軌紫色線連接。 隨著城市的擴張以及各國投資客對高端公寓需求的增長,曼谷Riverside愈發繁華和奢貴將指日可待。
由於Riverside距離中央商務區Silom/Sathorn有一段距離,外加這裡絕大多數的公寓都相當高端,故不太適合出租,但非常適合長線投資
九、RAMA 9
拉瑪9正在崛起的曼谷新CBD
Rama9區域以著名的地鐵站Rama 9為依託,主要包括:拉差達Ratchadapisek,Rama 9,拉拋Ladphrao等,是曼谷經濟崛起的一個新CBD區域。
由於中國大使館也位於該區域,所以這裡華人也較多。
該區域周邊有許多大型商場和高檔辦公設施,包括即將建成的Supper Tower,著名連鎖超市Robison、聯合利華亞太企業總部、華為總部、商辦大樓”G Tower”,以及大型寫字樓第九塔,都坐落在Supper Tower旁,可以說公寓被金融中心包圍。
RAMA9區域正在興建super tower超級塔專案,高615米、共125層,預計2021年建成,將成為世界第3高樓。
Rama 9大道,東止於機場快速入口,中間腹地橫跨與曼谷素坤逸區相連,可以輕鬆出入曼谷各個角落。
該區域交通便利,曼谷唯一的環形地鐵經過於此,商業配套也逐步完善,使得該區域有著較大的升值間。
十、Bang Sue
東南亞最大的交通樞紐,中泰高鐵總站所在地,未來的上海虹橋
Bang Sue Grand Station是曼谷的一個交通樞紐,位於曼谷乍都乍縣Thoet Damri路。車站由泰國國家鐵路所有,有北部線、東北線和南部線經過,兼具長途客運、通勤客運和貨運業務,車站未來將改建成東南亞地區最大的交通樞紐中心。
新車站將引入五條曼谷近郊軌交系統線路、素萬那普國際機場捷運乃至泰國高速軌交線路。 新車站將設有24個月臺、171,000平方米的總面積而成為”東南亞最大的交通樞紐中心”,同時Bang Sue MRT地鐵站周邊35公頃的土地將會被發展為交通和商業中心。
Bang Sue交通樞紐中心未來是泛亞鐵路三條交匯點,完工後所有要經過馬來西亞、新加坡、柬埔寨、中國、緬甸的火車都要在該站轉運,Bang Sue Grand Station是曼谷政府斥資680億泰銖重資打造的交通樞紐中心, 預計2021年完工。
Bang Sue Grand Station落成後,預計每天將吸引人流超過30萬人次,人潮的彙聚勢必也帶來住房需求再加上房價上漲,未來的曼谷Bang Sue地區將成為下一個房產熱潮!
十一、Thonburi
湄南河西側的地鐵沿線區域
湄南河類似黃埔江,把曼谷分成東西兩邊,河的東岸是現在的曼谷王朝地盤,而河的西岸則是上一個王朝吞武里王朝的地盤。 坐落在湄南河西岸的泰國故都吞武里,在1972年併入曼谷之前一直是個獨立省份,因此躲開了其他地方常見的現代開發。
雖然曼谷的多數主要旅遊景點均在東岸,但如果搭乘一艘廉價的渡船去西岸冒險,呈現在您眼前的將是一個決然不同的曼谷。 簇擁著狹窄的水道、未遭破壞的村莊,迷人的博物館和古雅的當地市場,吞武里有眾多有趣的、不為人知的景點和活動。吞武里整個地區水道縱橫,讓遊客有機會看到曼谷更為”本土”的一面。
吞武里主要的發展區域是沿地鐵線的數個網站,並且地鐵線路現在正在延長,現在該區域主要是泰國當地人居住。
曼谷房產投資回報
曼谷的房地產具有總價低、租金回報率高、以及擁有永久產權等優勢。曼谷房價基本是根據市場導向而變化,政府調控的影響力較小。總體來看,曼谷平均租金回報率在5-8%,房價漲幅每年在7-10%。
泰國,尤其是曼谷,逐漸成為近1-2年以來,中國人最熱衷進行房產投資的目的地,這是國內外的投資環境變化造就的。作為投資者,選擇跟上這個大勢,無疑是正確的選擇。
資料來源:知乎網
