研報 | 東京,從田園到市區的轉身!

東京,從田園到市區超豪華的轉身!

“國內外投資者對東京超豪華公寓的需求正在穩步增長,這得益於社會經濟的變化,以及東京住宅物業的相對購買力。持續發展和日益增長的入境旅遊業正在改善這個部門的前景。 “

儘管東京是全球最具影響力的大都會之一,但其超豪華住宅市場長期以來被忽視。事實上,直到數年前,符合我們超豪華定義的公寓可能還不到10套,即售價超過10億日元的公寓。然而,在過去的幾年裡,有跡象表明這種趨勢正在轉變。

坊間稱,2017年Park Mansion Hinokicho Koen的一套頂層公寓以55億日元的價格售出,這在日本是聞所未聞的天價,在市場上引起了極大的轟動。

超豪華公寓市場

雖然業內對「超豪華」沒有一個統一的定義,但符合我們標準的地產在東京極其有限。即使在最負盛名的公寓大樓里,也只有少數能賣到這麼高的價格。市場非常不透明,因為這些公寓往往被悄悄推銷給少數潛在買家。然而,媒體報導表明,近年來已經售出了幾套超豪華住宅。

隨著東京繼續持續大規模的進行開發,鞏固其作為全球旅遊目的地的地位,黃金地段的高品質住宅可能會越來越受歡迎。在未來幾年,森大廈株式會社的Toranomon住宅樓將會以超豪華住宅單元為賣點,根據現有的樓層佈局,其中可能包括一個超過100億日元的單元。

超豪華公寓集中在港區,尤其是在青山、赤坂和六本木地區,那裡有大量的大使館、國際企業、高端零售商店和餐館。雖然超豪華公寓的開發還是一個新興的趨勢,但港區流淌著的財富基因,一直吸引各界名士入住。

超豪華公寓的目標客戶大企業主們只是日本最富有的1%人群中的一小部分,他們的購買行為在一定程度上與經濟周期無關。除了財富增加,他們的偏好在最近15年從郊區的別墅轉向市中心的共管公寓,導致對港區豪華共管公寓的需求逐年增長。東京商科研究公司(Tokyo Shoko Research)的調查顯示,在過去10年的企業總裁數量排行榜上,處於更加靜谧的位於郊區的傳統富人區田園調布(Den-en-chofu)已讓位於港區的赤阪。

曾幾何時,企業高管、政治家和名人為了遠離城市生活的喧囂,在東京郊區建造他們宏偉的家。隨著赤坂(Akasaka)和六本木(Roppongi)的排名升至榜首,而西山宿(Nishishinjuku)和代代木(Yoyogi)也受到了企業總裁們的歡迎,潮流最近似乎轉向了更靠近中心的地區。

隨著東京正在世界級的全球旅遊目的地,不斷增長的旅遊業也是外國需求的一個推動力。從2011年到2018年,入境遊客數量增長了5倍,超過3100萬,國際奢侈品牌如艾迪遜萬豪酒店(EDITION by Marriott)、洲際酒店集團(IHG)旗下的金普頓酒店(Kimpton)、朗廷酒店(Langham)、寶格麗酒店(Bulgari Hotel)和四季酒店 (Four Seasons)都在籌建中,以滿足富裕遊客日益增長的需求。

日本極低的借貸成本也吸引了國外買家。雖然放貸機構變得更加謹慎和挑剔,但經過驗證的投資者或高凈值人士仍然能夠以不超過1%的利率借款,而且與其他全球城市相比,收益率差仍然頗具吸引力。